債務整理弁護士による任意整理、自己破産、個人再生、過払い金、会社整理

住宅ローンを組んだ時と比べて、所有者の収入状況や、市場の金利状況は変わっていることが多く、住宅ローンの返済が、いよいよ困難になってしまったら自宅を手放すという選択肢も検討が必要です。

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合などに、不動産を売却する手続きです。
住宅ローンの返済は、金融機関と協議し、売却代金から支払うことが大半です。

任意売却のメリットとしては、以下のメリットが挙げられます。

1. 競売に比べると売却価格が高い場合が多い
2. 強制退去といった大事にならず、一般的な売却と同じ流れで販売するので周囲に借金を知られにくい
3. 競売に比べて売却価格が高いため、結果として残債務を減らすことができる
4. 生活を保つ資金が残る場合、または得られる場合がある
5. 自身も納得した金額で売却が可能

住宅ローンが支払えない場合、金融機関は担保不動産を差し押さえ、競売の申立を行い競売が開始されてしまいます。

競売は任意売却に比べると売却価格がかなり安くなるといったデメリットが大きいため、極力、任意売却をしたいところです。

不動産を購入する場合は、借入の担保として不動産に抵当権を設定しますが、不動産を売却する場合は、抵当権を抹消する必要がありますので、結果として借入金額全てを返済することが前提となります。

不動産を売却した結果、不動産を売却しても借金を完済できない（オーバーローン状態の）場合、金融機関や抵当権者からの合意を得た上で、不動産を売却し、返済しきれなかった債務を残したままで抵当権を解除してもらうことができる場合があります。

もし、売却しても不動産に住み続けたい場合は、リースバックというそのまま住み続けることができる方法があります。

リースバックとは、住宅ローンのある不動産を専門の不動産会社へ売却し、買主であるオーナーに対してリース料（家賃）を支払うことで、引き続きその不動産を利用することができます。

現在お金がなくても、近い将来に収入が増える見込みがあるのであれば、買い戻しを視野に入れてリースバックを利用することも可能です。

買い戻しを見据えるという意味で、ある程度若い方向きの方法でしょう。

逆に高齢者向きには、リバースモーゲージを活用して、借換えをすることも考えられます。

契約者が亡くなったあとに、自宅を売却して返済することを前提に、自宅の売却査定額の一部割合（50％～60％程度）の融資を受けます。

契約者が存命の間は、毎月利息分だけを返済するという契約もありえます。また、自宅の売却は契約者が亡くなったあとなので、今までどおり自宅に住み続けられます。

ただし、リバースモーゲージを利用する際には、相続人の同意が必要とされることがあります。
多くの金融機関では契約時に相続人の同意書の提出を求めています。

相続人に借金は残らないですが、家も残らないということになります。

※全て契約内容次第ですので、よく契約内容をご確認ください。

住宅ローンを滞納してしまうと、滞納2～3か月なら延滞解消の督促状、滞納半年なら一括返済の通知、そして、保証会社による代位弁済、さらに放置しすぎると裁判所から競売開始の通知書が届きます。

競売とは、住宅ローンなどの返済が困難になった場合、金融機関等の債権者が担保としていた不動産の強制売却を裁判所に申立を行い、裁判所がその不動産を売却することです。

しかし、競売開始決定から入札期間開始まで、通常4～5か月くらいなので、任意売却をしたいなら、競売開始前にすべきです。

もっとも遅くても、入札期間開始前でないと、債権者が受けいれてくれません。それでもかなり難しいと思われます。

競売された不動産は裁判所が定めた最低売却価格以上で、最高値で入札した人が落札するという方式を取りますが、一般的なオークションとは違い一般的な販売価格よりも上がるという場合は多くはなく、特に今のような不況下の場合、市場価格の5～7割程度まで下がってしまう場合が多々あります。

これはもう一つの方法である任意売却に比べて大きなデメリットであるといえます。

加えて、競売手続では執行官が物件調査を行いますが、競売記録として写真を撮られインターネット等で公開されることや、どこの誰（法人の場合もあります）が落札するか分からないことなどを嫌だと思われる方は、任意売却の方法を選択することをお勧めします。

競売が終わってからも残った債務の支払い義務は継続します。
売却価格が低ければ低い程、残債務は多くなるので注意が必要です。

第三者ではなく、親族間で不動産を売買することも可能です。

住宅ローン延滞で競売手続きになってしまう前の、自分の子どもや親族に購入してもらうことも考えられます。

しかし、親族などによる買い取りには次のいくつか解決すべき問題があります。

1. 住宅ローン債権者から承諾を得る
2. 住宅ローン債権者による抵当権の抹消登記への協力
3. 買い取り金額の調整
   

   抵当権に基づく「競売」による売却価格は市場価格より低くなりがちです。
   住宅ローン残額と市場価格を検討したうえで、住宅ローン債権者に買い取り価格を提示し交渉する必要があります。

4. 借入れる場合、親族間売買でも貸してくれる金融機関を探す

債務者が自己破産の申立をして、親族などに、自宅を購入してもらえば住み続けられる可能性があります。

しかし、このような親族間での売買ではローンが組めないことがほとんどのため、一括払いで購入してもらう必要があります。

また、適正価格よりも安い価格で売却した場合、その行為自体が破産管財人によって取り消されてしまう可能性や、悪質な財産隠しととられ免責許可が得られない可能性もあります。

住宅ローンの返済を延滞すれば、半年程度で保証会社へ住宅ローン債権が移ります。その後は、保証会社はいつでも競売の申立をしてきます。

裁判所から債務者宛に「競売開始決定」が届き、競売の手続きに入ります。

親族などの関係者に入札してもらい、落札できれば、旧自宅を借りて、住まわせてもらうことも考えられます。

もちろん、親族などの関係者が必ずしも競落できるかの保証はありません。

住宅を残したいが住宅ローン以外の債務の返済が家計を圧迫しているという方には、住宅資金特別条項付個人再生という債務整理の方法があります。

債務の金額にもよりますが、住宅ローン以外の債務の約80％を免除してもらい、約20％を3～5年で返済するものです。

また、競売開始決定後でも、保証会社の代位弁済日から6か月以内の住宅資金特別条項付個人再生の申立てをすれば、競売を回避することができる場合があります。

「個人再生の住宅資金特別条項」とは？

住宅資金特別条項は、住宅ローン特則などとも呼ばれる個人再生の特則です。

債務が減額されるのは、住宅ローン以外の借入れ残高についてのみで、住宅ローンの残高や毎月の住宅ローンの返済額は、従前どおり変わりません。

このような住宅ローンについて特別の定めをした再生計画が認可されると、住宅ローン以外の債務についての毎月の返済額が下がります。

自宅を手放さず、余裕も持って住宅ローンの返済が継続できるわけです。

詳しくは「住宅資金特別条項」をご覧ください

当事務所では不動産と債務整理に強い弁護士が親身にご相談にのり、皆様の不安やストレスを少しでも軽減できるよう最善の努力をさせて頂きます。

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