住宅資金特別条項

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個人再生
住宅資金特別条項

個人再生の大きな特徴の一つに、住宅を残すことができるという点があります。
個人再生の場合には、再生計画の中に住宅資金特別条項（「住宅ローン特則」）を設け、他の消費者金融についての債務とは異なり、債務の圧縮を求めず支払い続けることできます。

以前は、借金整理の方法に自己破産するか任意整理するかでしたから、「家を手放すか、多額の借金を支払うか」という厳しい選択を求められていました。
個人再生手続きができてから、借金の大幅な圧縮ができ、なおかつ住宅が残すことができるようになりました。個人再生は、住宅を残したい多重債務を負っておられる方にとってはうれしい制度と言えます。

また、住宅ローン債権者の中には、個人再生手続の申立を機に、返済条件の緩和（利率の変更・返済期間の延長）に応じるところもあります（「リスケジュール」、リスケとも呼ばれます）。これにより、再生債権の大幅な免除による毎月支払額の減少のほかに、住宅ローンの毎月支払額を減少させることもでき、再生計画の遂行がより容易になります。
※本来、再生手続を利用する場合、債権者全員につき一律に債権カットし、一部の債権者のみ全額支払うということは平等原則に反して許されないのが原則です。しかし、住宅を維持したいという要請に応えるため、住宅ローン債権だけは全額返済して住宅を残す例外的制度（住宅資金特別条項）を設けたものです。

住宅資金特別条項が利用できる方

個人の再生債務者自身が所有している住宅であること: ・他人所有、会社所有
再生債務者自身が床面積の2分の1以上を居住のために利用していること: ・再生債務者が居住のために利用していない（別荘、家賃収入のためのマンション）
・居住していても2分の1以上が店舗・事務所としての利用
住宅貸金貸付債権が住宅ローン（住宅の建設・購入、土地・敷地権の取得に必要な資金を含む）、または住宅の改良（リフォーム等）のためのローンで、分割払いであること: ・上記に無関係な借金
住宅に抵当権が設定されていること: ・土地にのみ抵当権が設定されている

※住宅ローン以外の債務（消費者金融の不動産担保ローン、銀行のおまとめローン等）に関する抵当権が住宅に設定されている場合、保証会社による代位弁済から6ヶ月が経過している場合は、上記を満たしても利用できませんのでご注意ください。

住宅ローンを巻き戻す

住宅ローンを組む際に、保証会社による保証を付けることが一般的です。住宅ローンの返済できなくなったときに、代わりに保証会社に支払ってもらうためです。このように保証会社が、債務者に代わって弁済することを保証会社による保証債務の履行（代位弁済）といいます。
次に、代位弁済後は、金融機関でなく保証会社に残債務を支払うことになります。

保証会社が代位弁済するということは、すでに期限の利益を喪失してしまっています。ですから、分割返済はできず、一括返済しか認められませんが、一括返済などできるはずがありません。そのままだと、保証会社は抵当権を実行し、担保不動産を競売にかけます。

そこで、民事再生の住宅資金特別条項では、保証会社による保証債務の履行（代位弁済）前の状態に戻し、期限の利益を復活させることができるようになっています。代位弁済をなかったものにし、月々の分割払いを可能な状態に戻すのです。これを住宅ローンの巻き戻しといいます。

巻き戻しの要件

保証債務を履行した者が保証会社であること
保証会社が保証債務を履行した日から6ヵ月を経過する日までの間に再生手続開始の申立てをすること

ただし、住宅ローンの巻き戻しができるのは、保証会社による保証債務の履行（代位弁済）の場合だけです。親・兄弟・親類・知人など保証人が代わって弁済した場合には、巻き戻しは適用されません。
個人再生手続きを利用すれば、保証会社に移った債権を元の銀行へ戻すことができます。この制度を利用するためだけに個人再生を利用する場合もあります。

巻き戻しには利用できる期限（6か月）が設定されていますし、巻き戻し後の住宅ローンはそれまでの利息が上乗せされていたりして支払総額が増えますので、「代位弁済」される前に弁護士にご相談にされることを強くおすすめします。